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宏觀調控不斷房價照漲不誤 開發商再次集體失語
作者:管理員    發布於:2010-03-25 14:47:54    文字:【】【】【
     麵對宏觀調控不斷而房價卻照漲不誤的現狀,開發商漲價的信心來自何處?當中國經濟時報記者近日采訪多位開發商時遭遇了對方的集體失語。一些房地產界的學者和銷售公司負責人告訴記者,開發商失語,一些是因為不能說,另外則是不想說。
漲價已經不是秘密
     “現在二環以內,基本上找不到萬元以下的住宅項目;東四環、北四環以內,很難找到9000元以下的房子;就連南三環到南四環的一些項目,也已經賣到了9000元甚至更高的價格。”北京百川房地產經紀公司總經理李亞明在接受本報記者采訪時表示,近一兩年,北京房價上漲的速度的確很快。
      “雖然此番調控的力度更大,但業界一些專業調查機構的調查結果也顯示多數人都認為房價還會漲。”李亞明說,該公司目前正在銷售的位於南三環至南四環之間的“晶城秀府”,雖然均價已經達到了9000元,但是銷售情況火爆。
     據了解,另一個同處於南三環至南四環之間的住宅項目,預計10月開盤的價格將達到9500元的均價。同時,中國經濟時報輿論調查中心近期在全國範圍內進行的一項調查表明,有近7成被調查者認為房價還會進一步上漲。
     “越調控越漲價”——房地產開發商一直叫嚷的漲價理論顯然已經“傳染”了普通消費者。消費者判斷房價可能上漲主要是根據以前的調控效果來看的,那麽開發商在麵對此番調控政策中的“限價房”、“兩個70%”等眾多抑製房價的措施時,又有哪些漲價的理由呢?
     但此時采訪開發商顯得非常困難。記者一個星期的四處“出擊”可謂收獲無幾。記者致電一位地產大腕時,對方表示不便接受采訪匆匆掛上了電話;記者又給幾位開發商打電話約采訪,結果對方均以“不在國內、最近沒時間、敏感時期不願接受采訪”等理由委婉回絕了。
     “這幾天,我們已經回絕了好幾家媒體記者的采訪。”一位地產公司推廣部負責人告訴記者,老總說了,有關宏觀調控和房價的采訪一律不接受。隻有一位在北京具有中等開發規模、不願意透露姓名的開發商在聽到記者詢問未來房價走勢時,脫口而出“房價沒有不漲的道理”。但當記者進一步向該開發商求證漲價的理由時,他告訴記者,不外乎還是以前的那些理由。說完,他表示不願再多說。
開發商集體沉默,以前那些在媒體上“妙語”不斷,擁有絕對話語權的開發商都閉口了。就連常常在網絡上發表高見的大腕們也都開始閑話天氣、小資等無關痛癢的話題。有消息說,他們被封口,也有業內人士表示,一些開發商正忙著調整戶型,計算成本和利潤新模式呢。
     “調控政策的效應一般比較滯後,但滯後的效應並不說明房價會下跌。”
     “政府供地計劃不透明;限價房進入市場需要一定的時間;供小於求的關係短期內無法解決,房價不可能跌下來。”
      這是中國經濟時報記者近期在房地產業界聽到的有關房價走勢的主要觀點。
      增加小戶型成為漲價新理由
     “影響房價走勢的原因很多,但經過專家以及開發商的總結,引起高房價的不外乎‘土地供應量不足、需求大於供給、中低檔住宅供應過少、城市化進程過快、金融投資理財渠道過於單一’等幾大原因。”李亞明表示,此輪宏觀調控之前是這些原因,而調控之後,在這些問題依舊存在的前提下,又多了一個“由於政策規定增加中小戶型項目導致成本增加,致使房價進一步上漲”的新理由。
他分析指出,“以一個5萬平方米(除去配套設施和公共設施的麵積)的社區體量為例,如果建成每戶120平方米的麵積(為了計算方便,擬定全部以此麵積為主),一共可以建416套房子;而如果建成每戶90平方米的麵積,一共可以建555套房子,從四百多戶增加到五百多戶,開發商的成本同時增加不少。”
     李亞明說,從項目建設時期的門、窗、管線、牆體等成本支出要增加,到建成以後的公共配套設施也要增加,如活動中心、衛生站、車位等設施的體量都比原來的大。“這部分成本開發商肯定會讓羊毛出在羊身上,漲價是必然的。到時候,總價看起來變小了,但單價實際上是漲高了。”
     為了適應宏觀調控新政,很多房地產開發公司都將因為調整戶型、麵積等將建設、開盤時間拉長,這使開發商的銀行貸款期限拉長,貸款利息增加。最終,這些成本開發商一樣會加入到房價中。
還有一種分析認為,北京有幾百個未取得施工許可證、需要按政策修改設計的項目無法開工。有代理公司預測,下半年開發樓盤僅為上半年1/2。由於目前北京的實施細則尚未出台,尤其是對“90平方米占70%”的比例規定暫無明確定論,在這種情況下,已審批但未取得施工許可證的項目仍然無法開工。據官方人士透露,這樣的項目有603個,其中包括原定今年即將入市的新項目。
     “即使8月份對這類項目有明確的處理意見,但一個項目從取得相關證件到開工銷售至少需要4-6個月,按此推斷,今年下半年整體開發數量將減少。”思源顧問董事長兼總經理李國平表示。
“從目前的市場現狀看,今年北京市的新盤總體供應量不會太大,這對本來就處於供小於求局麵中的房地產行業來說,隻能推動房價上漲,而不會下跌。”一位地產分析人士認為,雖然此番調控中政府推出了限價房、要求建90平方米的小戶型,但這類項目要真正推上市場,最少也要近一年的時間。
“由於受2008奧運會的助推,再加上北京作為國際大都市的首都效應,購房需求依然高漲,但供應量從目前來看沒有太大變化。因此,房價下跌的可能性並不大。”該人士表示。
調控沒有打中要害
     “宏觀調控政策並沒有打中要害。”一位不願意透露姓名的專家認為,事實上大家一直爭議的物業稅、消費稅對規範房地產市場的作用可能更大。
     “物業稅是各國普遍的稅種,是房產保有階段的稅種。估價機構根據房產的增值情況定期調整稅收額度。如果開征物業稅,投資購房者還會買第二套房空著嗎?如果開征物業稅,購買住房時,還會揀別墅、高檔住宅和大麵積住房嗎?如果開征物業稅,中國人還會把房產看為財富象征、把租房看作‘沒麵子’嗎?如果開征物業稅,中國人還會有超過美國的住房私有化率嗎……”上海社會科學院房地產業研究中心學術部主任陳則明指出。
      他認為,開征物業稅,一係列市場問題都可以迎刃而解,政府部門還可以利用“漲價歸公”的物業稅,解決弱勢群體的住房問題。從理論上說,如果不征收足夠的物業稅,富人會囤積房地產,並將租金收入購買更多的房地產,房地產就會向少數人集中,價格和租金會持續上升,從而導致房地產泡沫。
 
 
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